Saiba a importância dos corretores na hora de comprar e vender imóveis

Segundo o Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo, a apresentação de certidões falsificadas é o problema mais comum nas negociações.

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Muito brasileiro vai aproveitar os dias de folga para procurar casa nova. Até que ponto vale a pena contar com o serviço de um corretor? Todo negócio que tem intermediário tem comissão, fica mais caro, mas organizar a papelada por conta própria pode dar muita dor de cabeça. Quem está vendendo um imóvel tem que tirar uma certidão negativa em todos os cartórios da cidade, e um corretor pode ajudar a levantar essa papelada toda.
Depois de seis meses de espera e meia dúzia de imobiliárias, a professora de Mitologia, Ana Figueiredo dispensou os corretores. “Eu acho lento, em tese, ele diminui o valor do imóvel, o que é muito ruim, e se há alguém que conhece melhor esse imóvel e pode vendê-lo, sou eu”, conta.
Em São Paulo, o mercado imobiliário que mais cresce na América Latina, segundo estimativas do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci), 60% dos imóveis usados são vendidos sem a intermediação de corretor, normalmente negócios fechados entre parentes, amigos, conhecidos.
O presidente do Creci-SP José Augusto Viana Neto diz que é arriscado e complementa que o corretor é a pessoa que mais conhece o mercado imobiliário e pode orientar sobre as características do imóvel. “Uma questão de localização, de ventilação, posicionamento, previsão de valorização futura, desvalorização, vizinhança, tudo isso é muito importante em uma transação. Muitas vezes, muito mais importante do que o valor investido na hora”, afirma.
Quem vai trabalhar sozinho, precisa correr atrás de certidões de propriedade, IPTU e condomínio do imóvel, certidão do vendedor para saber se ele tem dívidas que comprometem os bens e certidão do comprador, para saber se ele tem o nome sujo, Visitar várias vezes o imóvel é importantíssimo.
Mesmo com tudo isso, é aconselhável consultar um advogado antes de assinar o contrato. “A análise desta documentação é muito criteriosa. É uma análise difícil de fazer, que costuma dar problema. É o sonho da casa própria que pode virar pesadelo. Uma boa negociação, uma transação imobiliária, que dá certo, tem as partes interessadas, um bom corretor e um bom advogado”, afirma o advogado especialista em Direito Imobiliário Marcio Rachkorskym.
Depois de anunciar a venda do apartamento para os amigos, Ana encontrou um interessado e acha que vai fechar negócio, mas não sem a ajuda de um profissional. “Eu conto com um amigo advogado e um amigo contador que tem experiência em administração de imóveis. Eu não posso errar”, completa Ana.
De acordo com o Creci, o problema mais comum nesse tipo de negociação é a apresentação de certidões falsificadas. As pessoas têm complicações judiciais e muitas vezes falsificam documento para comprovar idoneidade.

Venda seu imóvel e não pague imposto sobre o ganho de capital

FOLHA DE SÃO PAULO – Coluna Finanças Pessoais: “Venda seu imóvel e não pague imposto sobre o ganho de capital” por Marcia Dessen

Publicado em 21/06/2011 por bmibrasil

A carga tributária do contribuinte brasileiro é uma das maiores do mundo e são raras as oportunidades que temos de não repartir com o governo nossos rendimentos e ganhos de capital. Por vezes, o cidadão deixa de se beneficiar de uma condição que o isenta do pagamento do imposto de renda por puro desconhecimento do assunto.
Quem leu o livro “Pai Rico, Pai Pobre” de Robert Kiyosaki deve se lembrar de que um dos fatores que permitiram a acumulação da fortuna do “Pai Rico” foi exatamente o benefício explorado por ele de não pagar imposto de renda sobre o ganho de capital auferido na venda de um imóvel desde que o capital fosse utilizado para adquirir outro imóvel de valor superior. A regra no Brasil é diferente da norte-americana, menos generosa talvez, mas não deixa de oferecer uma oportunidade para quem está atento e utiliza a regra em seu benefício.
Então vamos conhecer as regras da Receita Federal brasileira sobre o ganho de capital obtido em transações imobiliárias e, com base nesse entendimento, tentar reduzir o valor do imposto de renda devido nessas transações.


Venda do único imóvel
José comprou o único imóvel que possui por R$300 mil. O valor atual de mercado desse imóvel não ultrapassa R$440mil. Além disso, não vendeu nenhum outro imóvel nos últimos 5 anos. Caso José decida vender seu imóvel, terá um ganho de capital de R$140mil. E não pagará imposto de renda porque a Receita isenta a incidência do imposto sobre ganho de capital auferido nessa condição.
A posse desse imóvel de José pode ser individual, em condomínio ou em comunhão. E esse único bem imóvel de José pode ser um terreno, casa ou apartamento, ser residencial, comercial, industrial ou de lazer, e estar localizado em zona urbana ou rural.
Neste caso, as condições que geram a isenção fiscal são: (1) ser o único imóvel de José; (2) valor de venda de até R$440.000,00.

Compra de outro imóvel
Maria gosta de investir em imóveis e tem 4 apartamentos em seu patrimônio. Acaba de vender por R$500mil um apartamento que comprou por R$400mil. Maria não pagará imposto de renda sobre o ganho de capital de R$100mil, se comprar outro imóvel no prazo de 180 dias contados da celebração do contrato. Apesar de ser um excelente negócio, Maria está avaliando se usará esse benefício fiscal nessa transação porque poderá usufruir desse benefício somente 1 vez a cada 5 anos.
No caso de Maria, diferente do caso de José, a condição que gera a isenção fiscal é: (1) a compra de outro imóvel em 180 dias, e (2) que Maria não tenha realizado qualquer outra alienação de imóvel nos últimos cinco anos.

Construção de imóvel
Pedro vendeu um de seus imóveis por um valor superior a R$440mil e, ao invés de comprar outro imóvel em até 180 dias, quer usar os recursos para construir uma casa. Quer saber se pode se beneficiar da mesma isenção de sua amiga Maria. Neste caso a isenção não se aplica pois não abrange gastos para a construção de imóvel, gastos para a continuidade de obras em imóvel em construção ou ainda gastos com benfeitorias ou reformas em imóveis.

Imóvel comprado até 1969
O pai de José comprou o imóvel antes de 1969, onde reside até hoje. Quando vender esse imóvel, independente do valor da venda, não pagará imposto de renda sobre o ganho de capital apurado na transação. Não há nenhuma condicionante da Receita Federal neste caso. A condição que gera a isenção fiscal é a compra do imóvel até 1969.

Imóvel comprado entre 1969 e 1988
Para imóveis adquiridos entre 1969 e 1988 o percentual de redução sobre o ganho de capital cai 5 pontos percentuais a cada ano até atingir 0% de redução para imóveis adquiridos a partir de 1989.  Exemplificando, quem comprou o imóvel em 1970 terá redução de 95%; a redução será de 50% para imóveis adquiridos em 1979; a última redução, de apenas 5%, se aplica no caso de imóveis comprados em 1988.
Para saber mais a respeito do assunto consulte o site da Receita Federal na página http://www.receita.fazenda.gov.br/PessoaFisica/IRPF/2011/perguntao/assuntos/ganho-de-capital.htm

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